전세보증금 지키는 법 – 전세사기 예방법 & 안전한 계약 필수 체크리스트

 

전세보증금 지키는 법 – 전세사기 예방법 & 안전한 계약 필수 체크리스트 

최근 깡통전세, 전세 사기, 보증금 미반환 사례가 많아지면서 전세 계약 전 철저한 확인이 필수가 되었습니다.

이번 글에서는 ✅ 전세사기 예방법과 ✅ 안전한 계약을 위한 필수 체크리스트를 쉽고 자세하게 정리해 드리겠습니다!

 

목차

• 1. 전세사기란? – 전세보증금을 노리는 위험한 수법
• 2. 안전한 전세 계약 필수 체크리스트
• 3. 전세보증금 지키는 법 – 꼭 기억하세요! 
• 4. 전세 계약할 때 꼭 해야 할 질문
• 5. 전세 계약, 꼼꼼하게 확인하고 보증금을 지키세요!

 

 

1. 전세사기란? – 전세보증금을 노리는 위험한 수법

전세사기는 임차인의 전세보증금을 빼앗거나 반환하지 않는 사기 행위를 뜻합니다.
대표적인 전세사기 유형은 다음과 같습니다.

🚨 대표적인 전세사기 유형

1️⃣ 깡통전세 – 집값(매매가)이 전세보증금보다 낮아, 집이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받지 못하는 경우
2️⃣ 이중계약 사기 – 임대인이 이미 집을 담보로 대출을 받았지만, 이를 숨기고 계약하는 경우
3️⃣ 위조 서류 사기 – 임대인이 가짜 등기부등본을 제공하거나, 본인이 집주인이 아닌 경우
4️⃣ 계약 후 보증금 미반환 – 계약 종료 후에도 보증금을 돌려주지 않는 경우

💡 한마디로, 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있는 전세 계약이 전세사기입니다!

그렇다면, 전세보증금을 안전하게 지키려면 어떻게 해야 할까요?
다음 체크리스트를 꼭 확인하세요! 

 

 

 

 

2. 안전한 전세 계약 필수 체크리스트

1) 등기부등본 확인 – 집주인이 맞는지 체크하기

등기부등본은 집의 신분증과 같습니다.

✔ 대법원 인터넷등기소에서 무료 열람 가능
✔ 소유자(집주인) 정보 확인 → 계약 상대방이 실제 집주인인지 확인
✔ 근저당 설정 여부 확인 → 집이 대출(담보)로 잡혀 있는지 체크

💡 Tip:
👉 근저당 비율이 50% 이상이면 위험! (보증금 반환이 어려울 가능성 높음)
👉 신축 빌라나 오피스텔은 등기부등본을 꼭 확인해야 합니다!

2) 전세가율 확인 – 깡통전세 피하기

전세가율 = (전세가 ÷ 매매가) × 100%
✔ 전세가율이 80% 이상이면 위험!
✔ 전세가율이 높은 집은 집값이 떨어질 경우 보증금 반환이 어려울 수 있음

💡 Tip:
👉 KB부동산, 네이버 부동산에서 매매가 & 전세가를 비교하여 직접 확인 가능

3) 확정일자 & 전입신고 – 대항력 확보하기

✔ 계약 후 확정일자 + 전입신고를 하면 보증금을 보호할 수 있음
✔ 확정일자: 주민센터에서 계약서에 도장받기 (온라인 신청 가능)
✔ 전입신고: 계약 후 즉시 주민센터에서 신고 (온라인 가능)

💡 Tip:
👉 계약서 작성 후 즉시 확정일자 + 전입신고를 해야 안전!
👉 확정일자가 늦어지면 다른 세입자보다 우선순위에서 밀릴 수 있음

4) 전세보증보험 가입 – 보증금 안전하게 보호

✔ 전세보증보험은 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 보장하는 보험
✔ 주요 보증보험 기관
✅ 주택도시보증공사(HUG) – 공공기관 운영, 안정적
✅ 서울보증보험(SGI) – 은행과 연계 가능
✅ 한국주택금융공사(HF) – 일부 주택 대상 보증

💡 Tip:
👉 전세보증보험에 가입할 수 없는 집이라면, 리스크가 클 수 있으니 조심하세요!

5) 집주인 신용 상태 체크 – 계약 전 확인 필수

✔ 계약 전 임대인의 신용 상태를 확인하는 것이 중요
✔ 임대인이 대출이 많거나 신용 불량자라면 보증금 반환이 어려울 가능성 큼
✔ "렌트홈" 사이트에서 임대인 정보 조회 서비스 이용 가능 (🔗 렌트홈 바로가기)

💡 Tip:
👉 집주인이 세금 체납이 있다면 보증금 반환이 어려울 수 있음!

 

3. 전세보증금 지키는 법 – 꼭 기억하세요!

✔ 등기부등본 필수 확인 – 소유주 & 근저당 설정 여부 확인
✔ 전세가율 80% 이상이면 위험! – 깡통전세 조심
✔ 확정일자 + 전입신고 필수! – 법적 보호를 받을 수 있음
✔ 전세보증보험 가입 – 보증금을 안전하게 보호
✔ 집주인 신용 상태 체크 – 세금 체납 여부 확인

💡 이 5가지만 철저히 확인하면 전세사기를 예방할 수 있습니다!

 

4. 전세 계약할 때 꼭 해야 할 질문 

전세 계약 전, 집주인이나 공인중개사에게 반드시 물어보세요!

❓ "이 집의 근저당 비율이 몇 % 인가요?"
❓ "보증금 반환 보장 방법이 있나요?"
❓ "전세보증보험 가입이 가능한가요?"
❓ "확정일자 받고, 전입신고하면 안전한가요?"

👉 명확한 답변을 주지 못하거나, 얼버무린다면 신뢰하기 어렵습니다!

 

 

5. 전세 계약, 꼼꼼하게 확인하고 보증금을 지키세요!

✔ 전세보증금을 안전하게 지키려면 등기부등본 확인, 확정일자, 보증보험 가입이 필수!
✔ 깡통전세, 근저당 많은 집, 전세가율 높은 집은 피하는 것이 안전!
✔ 계약 전 반드시 집주인 신용 상태 & 세금 체납 여부를 확인하세요!

✔ 전세 계약 전, 한 번 더 꼼꼼히 확인하고 안전한 보증금을 지키세요!